O termo Alienação Fiduciária basicamente significa “transferir algo com confiança”. Ou seja, o devedor passa o patrimônio ao credor, em que ambos tenham definido que aquilo é o pagamento da dívida. Com isso, a garantia de pagamento é o próprio patrimônio que o devedor vai adquirir.
Utiliza-se a alienação fiduciária há muito tempo como garantia de pagamento de dívidas. Também é comum ouvir falar na alienação utilizando banco e entidade bancária para financiar algum bem.
Todavia, é um processo complexo e envolve uma relação entre propriedade e posse de um bem, e pessoas sem conhecimento jurídico podem se confundir.
Então por isso, vamos te explicar o que é alienação fiduciária, como funciona, quais riscos e vantagens.
Segue a leitura para entender mais!
O que é alienação fiduciária?
É um tipo de certeza nos trâmites de negociação na compra de bens.
É uma espécie de financiamento, no qual o devedor, para garantir o pagamento de algo, transfere para o credor enquanto realiza o pagamento do bem.
O nome é um pouco complicado, porém, explicando melhor, alienação significa transferir o patrimônio de algo para a outra pessoa, e fiduciária, que vem da palavra fidúcia, significa confiança.
Ou seja, alienação fiduciária é transferir algo com confiança. Logo, quer dizer que o devedor passa o patrimônio para o credor, em que os dois tenham definido que isso será a garantia do pagamento da dívida leilao de imoveis.
Como funciona e para que serve?
Para que entenda melhor a alienação fiduciária, vamos para exemplos do dia a dia.
João que comprar o carro de Maria, porém João não tem dinheiro suficiente para comprar o carro a vista, então Maria dá a sugestão de que ambos assinem um contrato, no qual João compra o carro em parcelas, mas o automóvel continua em nome de Julia.
João faz uso do carro diariamente como se fosse dele, mas continua em nome de Maria até que ele pague todas as parcelas.
Caso João pare de pagar nos dias certos, Maria pode reaver o veículo e vendê-lo para pagar os custos que João não tinha pagado.
Na prática, isso é uma relação fiduciária, no qual é a transferência de um patrimônio ao credor, para que fique com este em seu nome enquanto o devedor não quitar a dívida.
É comum ver essa alienação com instituições financeiras. Eles financiam a compra de um bem e a pessoa realiza o pagamento a eles, caso o indivíduo pare de pagar, eles têm o direito de retirar da pessoa e vender para outro.
Exemplo: Banco X compra um carro para Roberto, Roberto paga ao banco, e quando finalizar o pagamento, a propriedade vai para o nome de Roberto.
Vantagens
Tudo possível vantagens e desvantagens ou riscos, principalmente quando tem relação com dinheiro, propriedades, investimentos etc.
E a principal vantagem da alienação fiduciária, é que diminui os juros e possui a possibilidade de maior número de parcelas na compra de um patrimônio, já que o próprio bem é a garantia de pagamento.
Já que é mais comum esse tipo de compra ser feita através de instituições financeiras, elas buscam oferecer descontos mais atrativos para conseguir atrair o comprador a esse tipo de financiamento.
Riscos
Um dos maiores riscos da alienação fiduciária é, paradoxalmente, o mesmo motivo que a torna vantajosa para o devedor.
Porque nesse caso, o alienado é o credor, que tem o risco de o devedor não finalizar o pagamento e ele ter que providenciar outro comprador para quitar o restante da dívida.
Além disso, a alienação fiduciária, mesmo que possua menor juros e maior tempo de parcelamento para quitação da dívida, a posse do patrimônio é do credor.
Na hipoteca e penhoras, o devedor é o proprietário, na alienação não, o proprietário é o credor.
Garantias reais e garantias pessoais: diferença entre elas.
As garantias reais são, por exemplo, alienação fiduciária, hipoteca, penhor, pois algum patrimônio deve estar a disposição como garantia para quitação de algum tipo de dívida entre o credor e o devedor.
Nesse tipo de garantia, é específico para certeza de pagamento, pois se o devedor não pagar, é possível tomar patrimônio, vendê-lo, leiloá-lo, qualquer meio que o credor não perca o dinheiro.
As garantias pessoais funcionam de forma diferente, que são, por exemplo, fiança e aval. Ao invés de apresentar o patrimônio como garantia de quitação, uma pessoa assume a responsabilidade pela dívida, caso o principal responsável não pague; é tipo um fiador.
Alienação fiduciária e outras garantias: diferenças.
Como já visto outros tipos de garantia, você pode ter se perguntado qual a diferença entre a hipoteca, penhor e alienação fiduciária.
No caso da hipoteca, o devedor entrega a propriedade de algum imóvel, como garantia de pagamento com o credor, por exemplo, móveis, embarcações etc.
A hipoteca só se difere da alienação porque na alienação entre a própria propriedade como forma de garantia, e na hipoteca qualquer bem pode ser entregue para essa certeza de pagamento.
Como já dito sobre a alienação, o devedor usufrui do patrimônio, porém não é propriedade legalmente dele, além de estar em nome do credor, até a conclusão do pagamento.
Já no penhor, o devedor entrega algo de posse até que a dívida seja paga, e isso pode ser móveis, joias, quadros, coleções etc. Diferentemente das outras duas garantias, o devedor entrega a posse do bem ao credor, que o considera até a finalização da dívida.
Leis de regulamentação
A alienação fiduciária envolve imóveis e móveis, porém as leis que a regulamenta são diferentes.
Para os imóveis, a lei que rege é no capítulo II (artigo 22 a 33) da Lei nº9.514/97. O artigo diz no capítulo 22:
“Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.
Percebe-se que, a alienação fiduciária de imóveis pode ser feita por qualquer pessoa (credor e devedor). Entretanto, não é comum que a alienação fiduciária esteja restrita a apenas instituições bancárias.
No caso da alienação fiduciária por bens móveis, a lei que regulamenta através do código civil, é pelos artigos 1.361 a 1.368-B.
“Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor”.
As leis desse código civil podem ser usadas, por forma suplementar, na situação em que o alienado é imóvel, caso as Leis não sejam suficientes.
Etapas da alienação fiduciária: como funciona.
Para que o processo de alienação seja concluído como garantia de pagamento, algumas etapas precisam terem sido realizadas, para que tudo siga de forma Legal.
Primeiramente, o contrato de alienação (onde consta o estabelecido entre as duas partes), deve ser levado a algum cartório para registrar a situação.
Em caso de imóvel, o contrato precisa ser levado onde está matriculado o patrimônio.
Em seguida, no cartório será realizado o desdobramento de posse, no qual significa que o imóvel ou móvel passa a ter dois proprietários. O credor será proprietário indireto e o devedor será proprietário direto, até terminar o pagamento.
Após a quitação da propriedade, de acordo com a forma prevista no contrato, a posse do credor acaba, pois o bem fiduciário é resolúvel, no caso, pode acabar.
Quando finalizar esse processo de pagamento, o credor precisa entregar um termo de quitação ao devedor, no qual é preciso levar ao cartório para onde o contrato de alienação foi, dessa forma o patrimônio será totalmente seu.
Leilão de bens imóveis e móveis: diferenças.
A alienação fiduciária e área de leilão possuem leis específicas e diferenças entre elas.
Tanto na alienação quanto no leilão, caso o devedor não pague a dívida, o credor terá que leiloar ou buscar outro meio de venda da propriedade para que ele tenha retorno do capital.
Contudo, na alienação, se o valor já recebido do bem não seja suficiente para quitação da propriedade, o credor pode continuar cobrando do devedor o valor restante da dívida.
Além disso, se a propriedade tiver sido vendida e o valor não for suficiente para quitar o valor, a dívida será considerada liquidada e o credor não terá direito de cobrar o restante do valor ao devedor.
Contrato e morte do devedor
O contrato de alienação fiduciária pode durar anos até que a dívida seja quitada e o devedor se torne único proprietário.
Então, em caso de morte do devedor durante contrato vigente, o pagamento passa a ser feito por herdeiros, nos quais serão responsáveis pela dívida, conforme artigo 1.821 do código civil: “Art. 1.821. É assegurado aos credores o direito de pedir o pagamento das dívidas reconhecidas, nos limites das forças da herança”.
Transferência de titularidade
O devedor pode transferir o título da propriedade para outra pessoa interessada em adquirir a propriedade, ele assumirá a dívida e continuará pagando ao credor.
Porém, é preciso acordar essa troca de devedores conjuntamente, inclusive com o credor, para que tenha transparência e ciência de todos os acordos desde o princípio.
Além disso, deverá passar novamente pelo cartório para realizar a troca de registro e as alterações contratuais de acordo conversado entre todas as partes.
Para que todo esse processo seja feito da melhor forma entre ambas as partes, é importante que tenha acompanhamento de um profissional da área.
Por isso, na Dreams Real Estate você encontra profissionais capacitados a prestar suporte em seu processo de Alienação Fiduciária.